최근 국민연금 이사장이 싱가포르와 네덜란드의 공공주택 투자 모델을 벤치마크해야 한다는 화두를 던졌습니다. 사례 연구도 필요하지만, 더 본질적인 과제는 '우리 실정에 맞는 자본 구조의 재설계'일 것입니다.
저는 학부에서 주거환경을 전공하고 미국에서 부동산 개발과 금융을 공부했습니다. 현업에서는 해외 자본을 활용한 주거용 부동산 개발사업과 PF 실무를 거쳤고, 이후 상업용 부동산 증권화 상품에 특화된 데이터 분석가가 되었습니다. 현재는 싱가포르를 거점으로 상업용 부동산 데이터 시스템과 ‘Living Sector’ 자산 가치 동적 모형을 개발하고 있습니다.
서울이라는 틀을 벗어나 도쿄, 싱가포르, 시드니 등 APAC(아시아태평양) 전체의 스케일로 시야를 넓혀보니 시장의 문제가 보다 명확히 보입니다.
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도쿄: 부동산 디벨로퍼와 상장 리츠 중심의 기관 자본이 시장을 주도합니다.
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싱가포르: 강력한 공공기관과 퇴직연금이 주거 안정의 기반이 됩니다.
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시드니: 글로벌 금융 자본과 전문 오퍼레이터가 결합된 임대 모델이 정착해 있습니다.
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한국: 개인의 ‘갭투자(전세)’라는 사적 금융이 시장을 지탱하고 있습니다.
수출 기업들의 경상수지 기여가 없었다면 우리 경제는 부동산 리스크로 이미 구조적 붕괴를 겪었을지도 모릅니다. 현재의 구조는 전 세계에서 가장 높은 가계 부채, 비생산적 자본배분, 사회적 갈등, 결혼 포기, 저출산 등으로 이어지며 사회 시스템을 비선형적으로 무너뜨리고 있습니다. 당장에 부동산 가격이 상승해서 기뻐하는 개인들도 있지만 시스템이 붕괴되면 모두가 불행해집니다. 자산 가격 상승의 기쁨 뒤에 시스템 전체의 침몰이라는 비용이 숨어 있습니다.
저는 아시아 부동산이라는 정규화 난이도가 매우 높은 영역에 '데이터의 골격(DX)'을 세우고 '지능의 엔진(AX)'을 다는 과정을 시작하려 합니다. 목표는 명확합니다. ‘집단적 알박기’ 형태로 고착된 부동산의 병목 현상을 해소하고, ‘시장의 효용과 실질적 가치’를 따라 자본이 선순환할 수 있는 기술적·구조적 토대를 만드는 것입니다.
이 기록은 완성된 성공담이 아닙니다. 정규화 난이도가 극단적으로 높은 도메인 영역을 어떻게 시스템화하고 효율적인 알고리즘으로 치환해 가는지에 대한 현장의 기록이자 설계도입니다. 자본의 효율적 배분을 통해 도시와 그 곳의 사람들의 삶을 개선하기 위한 여정입니다.
이 여정에서 발견한 인사이트와 기술적 모듈이 각자의 영역에서 DX, AX를 적용하고자 고군분투하는 분들께 참고가 되길 바랍니다. 관련하여 깊이 있는 시선들을 꾸준히 기록해 보겠습니다.
APAC 부동산 정보 시스템: earth.remarble.co
도시/부동산: charmingcity.kr